Indonésia: o que a lei exige?
Tema do dia a dia
A lei de locação da Indonésia ainda se apoia no Código Civil da era colonial holandesa (KUHPerdata, promulgado em 1847), cujo Livro III, Capítulo VII, artigos 1548 a 1600, rege o "sewa-menyewa" (locação). A própria caução não é regulamentada: se é cobrada, e quanto, fica inteiramente a critério do que locador e locatário combinarem no contrato, diferente do teto legal de dois meses de Taiwan. O que mais distingue o mercado indonésio não é o valor da caução, mas o ritmo de pagamento: casas alugadas (ao contrário de apartamentos) são convencionalmente pagas em uma soma única cobrindo um ano inteiro, e o pagamento antecipado de vários anos de uma vez (dois ou três anos) é comum em casas de família, em vez do pagamento mensal presumido em outros lugares. O Código Civil também consagra o princípio de que a venda não rompe a locação (Art. 1576): se o proprietário vender a casa no meio do contrato, o novo dono herda a locação existente e não pode expulsar o inquilino para retomar o imóvel antes do prazo, a menos que o contrato original diga o contrário. E o proprietário não pode retomar a casa apenas trocando a fechadura — se o inquilino se recusa a sair quando o prazo termina, o proprietário precisa mover uma ação civil e obter uma sentença judicial executável antes que o inquilino possa ser forçado a deixar o imóvel; despejo por conta própria não é um atalho legal.
O que é este tema?
A Lei de Desenvolvimento e Gestão do Mercado de Locação de Taiwan limita a caução a dois meses de aluguel (Art. 7º) e o Art. 10 lista cinco motivos pelos quais o locador pode encerrar o contrato antecipadamente — quatro exigem aviso por escrito com trinta dias de antecedência, e retomar o imóvel para reconstrução exige três meses.
O Regulamento de Locação Residencial da China (Decreto do Conselho de Estado nº 812, em vigor desde 15 de setembro de 2025) só exige que o valor da caução, o prazo de devolução e os motivos de dedução constem no contrato — sem estabelecer nenhum teto.
O artigo 622-2 do Código Civil japonês obriga o locador a devolver o *shikikin* (caução) quando o contrato termina e o imóvel é devolvido, descontando o que o locatário deve; o Japão também tem o *reikin* — um "dinheiro de cortesia" pago ao locador, normalmente não reembolsável, que nenhuma lei exige ou limita — enquanto o artigo 28 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações exige "motivo justo" para o locador recusar a renovação ou encerrar o contrato, de modo que o locatário não pode simplesmente ser mandado embora.
Os Estados Unidos não têm regra federal alguma: o papel do HUD se limita à não discriminação sob o Fair Housing Act, e o teto da caução é definido estado a estado — o Código Civil da Califórnia §1950.5, após a emenda AB 12 em vigor desde julho de 2024, reduziu o limite de dois ou três meses para um mês.
O Model Tenancy Act de 2021 da Índia é apenas uma lei-modelo para os estados adotarem — propõe teto de dois meses para uso residencial e seis para comercial —, mas a maioria dos estados ainda segue suas próprias e antigas Rent Control Acts.
A lei de locação da Indonésia ainda se baseia no Código Civil da era colonial holandesa (Art. 1548 em diante); o valor da caução fica inteiramente a critério das partes, e se o locatário se recusa a sair, o locador não pode expulsá-lo por conta própria — precisa recorrer à Justiça.
A Lei do Inquilinato brasileira limita a caução a três meses de aluguel, que deve ficar em caderneta de poupança (Art. 38), enquanto o Art. 46 permite ao locador retomar o imóvel sem justificativa quando um contrato de trinta meses ou mais chega ao fim.
Fontes e datas
As datas seguem fusos locais, calendários e comunicados oficiais. Consulte a fonte quando a data for estimada ou variar por região.