Brasil: o que a lei exige?
Tema do dia a dia
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) lista exatamente quatro tipos de garantia que o locador pode exigir — caução em dinheiro ou bens, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento —, e o parágrafo único do Art. 37 proíbe cumular mais de uma no mesmo contrato. Quando se usa caução em dinheiro, o Art. 38 limita o valor a três meses de aluguel e exige que a quantia fique em caderneta de poupança, rendendo juros para o locatário e sendo devolvida, com correção monetária, ao fim da locação. O ponto mais afiado da lei está em como ela trata os contratos por prazo determinado depois que vencem. Art. 46: se o contrato escrito tem trinta meses ou mais, o locador pode retomar o imóvel sem qualquer motivo assim que o prazo termina (a chamada "denúncia vazia"), bastando notificar. Art. 47: contratos mais curtos que continuam em uso após o prazo se transformam em locação por prazo indeterminado, que o locador normalmente só pode encerrar por motivos específicos previstos em lei — inadimplência, necessidade de uso próprio, demolição planejada e situações semelhantes — a menos que o locatário já ocupe o imóvel continuamente há cinco anos ou mais, quando o locador recupera o mesmo direito de retomada sem motivo. O próprio aluguel costuma ser reajustado anualmente por um índice indicado no contrato, comumente o IGP-M ou o IPCA, em vez de ficar a critério do locador.
O que é este tema?
A Lei de Desenvolvimento e Gestão do Mercado de Locação de Taiwan limita a caução a dois meses de aluguel (Art. 7º) e o Art. 10 lista cinco motivos pelos quais o locador pode encerrar o contrato antecipadamente — quatro exigem aviso por escrito com trinta dias de antecedência, e retomar o imóvel para reconstrução exige três meses.
O Regulamento de Locação Residencial da China (Decreto do Conselho de Estado nº 812, em vigor desde 15 de setembro de 2025) só exige que o valor da caução, o prazo de devolução e os motivos de dedução constem no contrato — sem estabelecer nenhum teto.
O artigo 622-2 do Código Civil japonês obriga o locador a devolver o *shikikin* (caução) quando o contrato termina e o imóvel é devolvido, descontando o que o locatário deve; o Japão também tem o *reikin* — um "dinheiro de cortesia" pago ao locador, normalmente não reembolsável, que nenhuma lei exige ou limita — enquanto o artigo 28 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações exige "motivo justo" para o locador recusar a renovação ou encerrar o contrato, de modo que o locatário não pode simplesmente ser mandado embora.
Os Estados Unidos não têm regra federal alguma: o papel do HUD se limita à não discriminação sob o Fair Housing Act, e o teto da caução é definido estado a estado — o Código Civil da Califórnia §1950.5, após a emenda AB 12 em vigor desde julho de 2024, reduziu o limite de dois ou três meses para um mês.
O Model Tenancy Act de 2021 da Índia é apenas uma lei-modelo para os estados adotarem — propõe teto de dois meses para uso residencial e seis para comercial —, mas a maioria dos estados ainda segue suas próprias e antigas Rent Control Acts.
A lei de locação da Indonésia ainda se baseia no Código Civil da era colonial holandesa (Art. 1548 em diante); o valor da caução fica inteiramente a critério das partes, e se o locatário se recusa a sair, o locador não pode expulsá-lo por conta própria — precisa recorrer à Justiça.
A Lei do Inquilinato brasileira limita a caução a três meses de aluguel, que deve ficar em caderneta de poupança (Art. 38), enquanto o Art. 46 permite ao locador retomar o imóvel sem justificativa quando um contrato de trinta meses ou mais chega ao fim.
Fontes e datas
As datas seguem fusos locais, calendários e comunicados oficiais. Consulte a fonte quando a data for estimada ou variar por região.