Question 1

O que é este tema?

Accepted Answer

A Lei de Desenvolvimento e Gestão do Mercado de Locação de Taiwan limita a caução a dois meses de aluguel (Art. 7º) e o Art. 10 lista cinco motivos pelos quais o locador pode encerrar o contrato antecipadamente — quatro exigem aviso por escrito com trinta dias de antecedência, e retomar o imóvel para reconstrução exige três meses. O Regulamento de Locação Residencial da China (Decreto do Conselho de Estado nº 812, em vigor desde 15 de setembro de 2025) só exige que o valor da caução, o prazo de devolução e os motivos de dedução constem no contrato — sem estabelecer nenhum teto. O artigo 622-2 do Código Civil japonês obriga o locador a devolver o *shikikin* (caução) quando o contrato termina e o imóvel é devolvido, descontando o que o locatário deve; o Japão também tem o *reikin* — um "dinheiro de cortesia" pago ao locador, normalmente não reembolsável, que nenhuma lei exige ou limita — enquanto o artigo 28 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações exige "motivo justo" para o locador recusar a renovação ou encerrar o contrato, de modo que o locatário não pode simplesmente ser mandado embora. Os Estados Unidos não têm regra federal alguma: o papel do HUD se limita à não discriminação sob o Fair Housing Act, e o teto da caução é definido estado a estado — o Código Civil da Califórnia §1950.5, após a emenda AB 12 em vigor desde julho de 2024, reduziu o limite de dois ou três meses para um mês. O Model Tenancy Act de 2021 da Índia é apenas uma lei-modelo para os estados adotarem — propõe teto de dois meses para uso residencial e seis para comercial —, mas a maioria dos estados ainda segue suas próprias e antigas Rent Control Acts. A lei de locação da Indonésia ainda se baseia no Código Civil da era colonial holandesa (Art. 1548 em diante); o valor da caução fica inteiramente a critério das partes, e se o locatário se recusa a sair, o locador não pode expulsá-lo por conta própria — precisa recorrer à Justiça. A Lei do Inquilinato brasileira limita a caução a três meses de aluguel, que deve ficar em caderneta de poupança (Art. 38), enquanto o Art. 46 permite ao locador retomar o imóvel sem justificativa quando um contrato de trinta meses ou mais chega ao fim.

Question 2

Quando acontece?

Accepted Answer

Não há uma única data fixa verificável aqui; o momento varia conforme o lugar, a família ou a escolha pessoal.

Question 3

Como lugares diferentes o vivenciam?

Accepted Answer

Brasil; China; Indonésia; Índia; Japão; Taiwan; Estados Unidos

Question 4

O que muda de um lugar para outro?

Accepted Answer

Brasil: A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) lista exatamente quatro tipos de garantia que o locador pode exigir — caução em dinheiro ou bens, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento —, e o parágrafo único do Art. 37 proíbe cumular mais de uma no mesmo contrato. Quando se usa caução em dinheiro, o Art. 38 limita o valor a três meses de aluguel e exige que a quantia fique em caderneta de poupança, rendendo juros para o locatário e sendo devolvida, com correção monetária, ao fim da locação. O ponto mais afiado da lei está em como ela trata os contratos por prazo determinado depois que vencem. Art. 46: se o contrato escrito tem trinta meses ou mais, o locador pode retomar o imóvel sem qualquer motivo assim que o prazo termina (a chamada "denúncia vazia"), bastando notificar. Art. 47: contratos mais curtos que continuam em uso após o prazo se transformam em locação por prazo indeterminado, que o locador normalmente só pode encerrar por motivos específicos previstos em lei — inadimplência, necessidade de uso próprio, demolição planejada e situações semelhantes — a menos que o locatário já ocupe o imóvel continuamente há cinco anos ou mais, quando o locador recupera o mesmo direito de retomada sem motivo. O próprio aluguel costuma ser reajustado anualmente por um índice indicado no contrato, comumente o IGP-M ou o IPCA, em vez de ficar a critério do locador. China: O primeiro regulamento nacional da China dedicado exclusivamente à locação residencial — o Regulamento de Locação Residencial (Decreto do Conselho de Estado nº 812) — entrou em vigor em 15 de setembro de 2025. O artigo 10 exige que o valor da caução, o prazo de devolução e os motivos de dedução constem no contrato, e proíbe o locador de descontar "sem motivo legítimo" — mas não estabelece nenhum teto para o valor da caução, diferente do limite de dois meses de Taiwan. O artigo 8 exige que o contrato seja assinado com nome real de ambas as partes e registrado gratuitamente junto à autoridade habitacional local por meio de uma plataforma de serviços de locação; se o locador não registrar, o locatário pode fazê-lo sozinho. Um traço marcante do novo regulamento é a exigência de supervisão de fundos para plataformas e agências que recebem aluguel ou caução em nome do proprietário — resposta direta ao colapso de vários operadores de apartamentos de locação de longo prazo no fim dos anos 2010 e início dos 2020, quando cauções e aluguéis pagos antecipadamente por inquilinos eram desviados para o próprio caixa do operador em vez de ficarem reservados para os proprietários; quando a plataforma quebrava, nenhum dos dois lados recebia o que era devido. O regulamento agora proíbe plataformas on-line de coletar ou reter diretamente fundos de locação e cauções em nome das partes. Indonésia: A lei de locação da Indonésia ainda se apoia no Código Civil da era colonial holandesa (KUHPerdata, promulgado em 1847), cujo Livro III, Capítulo VII, artigos 1548 a 1600, rege o "sewa-menyewa" (locação). A própria caução não é regulamentada: se é cobrada, e quanto, fica inteiramente a critério do que locador e locatário combinarem no contrato, diferente do teto legal de dois meses de Taiwan. O que mais distingue o mercado indonésio não é o valor da caução, mas o ritmo de pagamento: casas alugadas (ao contrário de apartamentos) são convencionalmente pagas em uma soma única cobrindo um ano inteiro, e o pagamento antecipado de vários anos de uma vez (dois ou três anos) é comum em casas de família, em vez do pagamento mensal presumido em outros lugares. O Código Civil também consagra o princípio de que a venda não rompe a locação (Art. 1576): se o proprietário vender a casa no meio do contrato, o novo dono herda a locação existente e não pode expulsar o inquilino para retomar o imóvel antes do prazo, a menos que o contrato original diga o contrário. E o proprietário não pode retomar a casa apenas trocando a fechadura — se o inquilino se recusa a sair quando o prazo termina, o proprietário precisa mover uma ação civil e obter uma sentença judicial executável antes que o inquilino possa ser forçado a deixar o imóvel; despejo por conta própria não é um atalho legal. Índia: Moradia está na Lista Estadual da Constituição da Índia, então não existe uma única lei nacional de locação — o Model Tenancy Act de 2021, aprovado pelo Gabinete da União, é apenas um modelo que os estados podem adotar, alterar ou ignorar. Ele propõe um teto de caução de dois meses de aluguel para uso residencial e seis para comercial, um contrato por escrito registrado junto a uma nova Rent Authority em até dois meses após a assinatura, e um sistema de disputas em três níveis — Rent Authority, depois Rent Court, depois Rent Tribunal — pensado para resolver conflitos mais rápido que os tribunais civis comuns. Até agora, apenas um punhado de estados, incluindo Uttar Pradesh, Andhra Pradesh, Assam e Tamil Nadu, aprovou legislação que segue amplamente o modelo. A maior parte do país ainda opera sob as antigas Rent Control Acts específicas de cada estado, algumas datando das décadas de 1940 a 1960, que em vários estados congelaram o aluguel de locações antigas bem abaixo do preço de mercado — política tida como protetora dos inquilinos já estabelecidos, mas também apontada como motivo para locadores abandonarem o mercado de locação ou deixarem imóveis vazios em vez de alugá-los a preços controlados. É essa história que faz a lei-modelo mais recente pender para desregulamentar a definição do aluguel entre locador e locatário, ao mesmo tempo em que acrescenta um fórum de disputas mais rápido, em vez de reintroduzir tetos de aluguel. Japão: O Japão empilha vários costumes financeiros sobre a lei. O artigo 622-2 do Código Civil obriga o locador a devolver o shikikin (caução) quando o contrato termina e o imóvel é devolvido, descontando o que o locatário deve — mas o reikin ("dinheiro-chave", geralmente de um a dois meses de aluguel, pago de uma vez como presente ao locador) é puro costume, sem qualquer base legal, e não é devolvido; algumas regiões e tipos de imóvel simplesmente não o cobram. Uma taxa de renovação (koushinryo), também costume e não lei, é comum na região de Kanto. Como conseguir um fiador pessoal ficou mais difícil, a maioria dos contratos hoje exige uma empresa paga de garantia de aluguel (hoshou gaisha) no lugar de um fiador. O artigo 28 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações exige "motivo justo" antes que o locador possa recusar a renovação ou encerrar o contrato — ponderando a necessidade de ambas as partes, o histórico da locação e qualquer compensação oferecida —, então um inquilino com contrato comum por prazo determinado não é simplesmente mandado embora quando o prazo acaba. As disputas sobre a caução giram principalmente em torno do genjou kaifuku (restauração ao estado original): o Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo publica diretrizes que distinguem o desgaste natural, que cabe ao locador absorver, do dano causado pelo inquilino, que pode ser descontado da caução. Taiwan: A regra da caução em Taiwan está no Art. 7º da Lei de Desenvolvimento e Gestão do Mercado de Locação Residencial: a caução não pode superar dois meses de aluguel total, qualquer cláusula que exija mais é nula, e o locador que cobrar a mais pode ser multado entre NT$ 30.000 e NT$ 300.000. Para encerrar o contrato antecipadamente, o Art. 10 lista cinco motivos — dano que o locatário não repara, aluguel em atraso por mais de dois meses mesmo após notificação, sublocação sem consentimento, retomada do imóvel pelo locador para reconstrução, entre outros — a maioria exigindo aviso por escrito com trinta dias de antecedência; a retomada para reconstrução exige três meses. O locatário também pode encerrar o contrato antecipadamente com trinta dias de aviso, conforme o Art. 11. O governo oferece subsídio de aluguel e incentivos fiscais a locadores que se cadastram por meio de agências de locação credenciadas, mas o cadastro é opcional e não afeta a validade do contrato — só afeta a elegibilidade ao subsídio. Os termos da caução e o prazo de devolução deveriam constar no contrato; na prática, a maioria das disputas gira em torno do estado do imóvel na saída, não do valor da caução. Estados Unidos: Não existe lei federal sobre caução de aluguel nos Estados Unidos. A autoridade do HUD sobre locações privadas se limita a fazer cumprir a proibição de discriminação do Fair Housing Act; o teto da caução, os prazos de devolução e as penalidades por retenção de má-fé são inteiramente assuntos estaduais, e variam muito. O Código Civil da Califórnia §1950.5, com a emenda AB 12 (em vigor desde julho de 2024), reduziu o limite de dois meses de aluguel (sem mobília) ou três (mobiliado) para um mês de aluguel para todos os locadores (com exceção limitada para pequenos locadores com no máximo dois imóveis alugados); o locador deve detalhar as deduções e devolver o saldo em até 21 dias após a saída do inquilino. Outros estados fixam seus próprios números, ou nenhum limite — alguns limitam a um ou dois meses, outros deixam o valor inteiramente a critério do contrato, e os prazos de devolução vão de 14 a 60 dias. Este é o ponto que vale a pena parar para pensar: perguntar "qual é a regra dos EUA sobre caução de aluguel" já é, em si, a pergunta errada — a resposta depende de em qual dos cinquenta estados o imóvel está. A única regra federal de caução que de fato existe se aplica de forma restrita à habitação pública administrada pelo HUD e aos vales do Section 8, onde o HUD fixa o teto em um mês de aluguel, independentemente do estado.

Question 5

Brasil: o que a lei exige?

Accepted Answer

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) lista exatamente quatro tipos de garantia que o locador pode exigir — caução em dinheiro ou bens, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento —, e o parágrafo único do Art. 37 proíbe cumular mais de uma no mesmo contrato. Quando se usa caução em dinheiro, o Art. 38 limita o valor a três meses de aluguel e exige que a quantia fique em caderneta de poupança, rendendo juros para o locatário e sendo devolvida, com correção monetária, ao fim da locação. O ponto mais afiado da lei está em como ela trata os contratos por prazo determinado depois que vencem. Art. 46: se o contrato escrito tem trinta meses ou mais, o locador pode retomar o imóvel sem qualquer motivo assim que o prazo termina (a chamada "denúncia vazia"), bastando notificar. Art. 47: contratos mais curtos que continuam em uso após o prazo se transformam em locação por prazo indeterminado, que o locador normalmente só pode encerrar por motivos específicos previstos em lei — inadimplência, necessidade de uso próprio, demolição planejada e situações semelhantes — a menos que o locatário já ocupe o imóvel continuamente há cinco anos ou mais, quando o locador recupera o mesmo direito de retomada sem motivo. O próprio aluguel costuma ser reajustado anualmente por um índice indicado no contrato, comumente o IGP-M ou o IPCA, em vez de ficar a critério do locador.

Question 6

China: o que a lei exige?

Accepted Answer

O primeiro regulamento nacional da China dedicado exclusivamente à locação residencial — o Regulamento de Locação Residencial (Decreto do Conselho de Estado nº 812) — entrou em vigor em 15 de setembro de 2025. O artigo 10 exige que o valor da caução, o prazo de devolução e os motivos de dedução constem no contrato, e proíbe o locador de descontar "sem motivo legítimo" — mas não estabelece nenhum teto para o valor da caução, diferente do limite de dois meses de Taiwan. O artigo 8 exige que o contrato seja assinado com nome real de ambas as partes e registrado gratuitamente junto à autoridade habitacional local por meio de uma plataforma de serviços de locação; se o locador não registrar, o locatário pode fazê-lo sozinho. Um traço marcante do novo regulamento é a exigência de supervisão de fundos para plataformas e agências que recebem aluguel ou caução em nome do proprietário — resposta direta ao colapso de vários operadores de apartamentos de locação de longo prazo no fim dos anos 2010 e início dos 2020, quando cauções e aluguéis pagos antecipadamente por inquilinos eram desviados para o próprio caixa do operador em vez de ficarem reservados para os proprietários; quando a plataforma quebrava, nenhum dos dois lados recebia o que era devido. O regulamento agora proíbe plataformas on-line de coletar ou reter diretamente fundos de locação e cauções em nome das partes.

Question 7

Indonésia: o que a lei exige?

Accepted Answer

A lei de locação da Indonésia ainda se apoia no Código Civil da era colonial holandesa (KUHPerdata, promulgado em 1847), cujo Livro III, Capítulo VII, artigos 1548 a 1600, rege o "sewa-menyewa" (locação). A própria caução não é regulamentada: se é cobrada, e quanto, fica inteiramente a critério do que locador e locatário combinarem no contrato, diferente do teto legal de dois meses de Taiwan. O que mais distingue o mercado indonésio não é o valor da caução, mas o ritmo de pagamento: casas alugadas (ao contrário de apartamentos) são convencionalmente pagas em uma soma única cobrindo um ano inteiro, e o pagamento antecipado de vários anos de uma vez (dois ou três anos) é comum em casas de família, em vez do pagamento mensal presumido em outros lugares. O Código Civil também consagra o princípio de que a venda não rompe a locação (Art. 1576): se o proprietário vender a casa no meio do contrato, o novo dono herda a locação existente e não pode expulsar o inquilino para retomar o imóvel antes do prazo, a menos que o contrato original diga o contrário. E o proprietário não pode retomar a casa apenas trocando a fechadura — se o inquilino se recusa a sair quando o prazo termina, o proprietário precisa mover uma ação civil e obter uma sentença judicial executável antes que o inquilino possa ser forçado a deixar o imóvel; despejo por conta própria não é um atalho legal.

Question 8

Índia: o que a lei exige?

Accepted Answer

Moradia está na Lista Estadual da Constituição da Índia, então não existe uma única lei nacional de locação — o Model Tenancy Act de 2021, aprovado pelo Gabinete da União, é apenas um modelo que os estados podem adotar, alterar ou ignorar. Ele propõe um teto de caução de dois meses de aluguel para uso residencial e seis para comercial, um contrato por escrito registrado junto a uma nova Rent Authority em até dois meses após a assinatura, e um sistema de disputas em três níveis — Rent Authority, depois Rent Court, depois Rent Tribunal — pensado para resolver conflitos mais rápido que os tribunais civis comuns. Até agora, apenas um punhado de estados, incluindo Uttar Pradesh, Andhra Pradesh, Assam e Tamil Nadu, aprovou legislação que segue amplamente o modelo. A maior parte do país ainda opera sob as antigas Rent Control Acts específicas de cada estado, algumas datando das décadas de 1940 a 1960, que em vários estados congelaram o aluguel de locações antigas bem abaixo do preço de mercado — política tida como protetora dos inquilinos já estabelecidos, mas também apontada como motivo para locadores abandonarem o mercado de locação ou deixarem imóveis vazios em vez de alugá-los a preços controlados. É essa história que faz a lei-modelo mais recente pender para desregulamentar a definição do aluguel entre locador e locatário, ao mesmo tempo em que acrescenta um fórum de disputas mais rápido, em vez de reintroduzir tetos de aluguel.

Question 9

Japão: o que a lei exige?

Accepted Answer

O Japão empilha vários costumes financeiros sobre a lei. O artigo 622-2 do Código Civil obriga o locador a devolver o shikikin (caução) quando o contrato termina e o imóvel é devolvido, descontando o que o locatário deve — mas o reikin ("dinheiro-chave", geralmente de um a dois meses de aluguel, pago de uma vez como presente ao locador) é puro costume, sem qualquer base legal, e não é devolvido; algumas regiões e tipos de imóvel simplesmente não o cobram. Uma taxa de renovação (koushinryo), também costume e não lei, é comum na região de Kanto. Como conseguir um fiador pessoal ficou mais difícil, a maioria dos contratos hoje exige uma empresa paga de garantia de aluguel (hoshou gaisha) no lugar de um fiador. O artigo 28 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações exige "motivo justo" antes que o locador possa recusar a renovação ou encerrar o contrato — ponderando a necessidade de ambas as partes, o histórico da locação e qualquer compensação oferecida —, então um inquilino com contrato comum por prazo determinado não é simplesmente mandado embora quando o prazo acaba. As disputas sobre a caução giram principalmente em torno do genjou kaifuku (restauração ao estado original): o Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo publica diretrizes que distinguem o desgaste natural, que cabe ao locador absorver, do dano causado pelo inquilino, que pode ser descontado da caução.

Question 10

Taiwan: o que a lei exige?

Accepted Answer

A regra da caução em Taiwan está no Art. 7º da Lei de Desenvolvimento e Gestão do Mercado de Locação Residencial: a caução não pode superar dois meses de aluguel total, qualquer cláusula que exija mais é nula, e o locador que cobrar a mais pode ser multado entre NT$ 30.000 e NT$ 300.000. Para encerrar o contrato antecipadamente, o Art. 10 lista cinco motivos — dano que o locatário não repara, aluguel em atraso por mais de dois meses mesmo após notificação, sublocação sem consentimento, retomada do imóvel pelo locador para reconstrução, entre outros — a maioria exigindo aviso por escrito com trinta dias de antecedência; a retomada para reconstrução exige três meses. O locatário também pode encerrar o contrato antecipadamente com trinta dias de aviso, conforme o Art. 11. O governo oferece subsídio de aluguel e incentivos fiscais a locadores que se cadastram por meio de agências de locação credenciadas, mas o cadastro é opcional e não afeta a validade do contrato — só afeta a elegibilidade ao subsídio. Os termos da caução e o prazo de devolução deveriam constar no contrato; na prática, a maioria das disputas gira em torno do estado do imóvel na saída, não do valor da caução.

Question 11

Estados Unidos: o que a lei exige?

Accepted Answer

Não existe lei federal sobre caução de aluguel nos Estados Unidos. A autoridade do HUD sobre locações privadas se limita a fazer cumprir a proibição de discriminação do Fair Housing Act; o teto da caução, os prazos de devolução e as penalidades por retenção de má-fé são inteiramente assuntos estaduais, e variam muito. O Código Civil da Califórnia §1950.5, com a emenda AB 12 (em vigor desde julho de 2024), reduziu o limite de dois meses de aluguel (sem mobília) ou três (mobiliado) para um mês de aluguel para todos os locadores (com exceção limitada para pequenos locadores com no máximo dois imóveis alugados); o locador deve detalhar as deduções e devolver o saldo em até 21 dias após a saída do inquilino. Outros estados fixam seus próprios números, ou nenhum limite — alguns limitam a um ou dois meses, outros deixam o valor inteiramente a critério do contrato, e os prazos de devolução vão de 14 a 60 dias. Este é o ponto que vale a pena parar para pensar: perguntar "qual é a regra dos EUA sobre caução de aluguel" já é, em si, a pergunta errada — a resposta depende de em qual dos cinquenta estados o imóvel está. A única regra federal de caução que de fato existe se aplica de forma restrita à habitação pública administrada pelo HUD e aos vales do Section 8, onde o HUD fixa o teto em um mês de aluguel, independentemente do estado.

País	Quando acontece?	Como a data é definida
Brasil	Data a confirmar	Tema do dia a dia
China	Data a confirmar	Tema do dia a dia
Indonésia	Data a confirmar	Tema do dia a dia
Índia	Data a confirmar	Tema do dia a dia
Japão	Data a confirmar	Tema do dia a dia
Taiwan	Data a confirmar	Tema do dia a dia
Estados Unidos	Data a confirmar	Tema do dia a dia

Caução de aluguel e poder do locador: quantos meses, e com que facilidade ele pode encerrar o contrato

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